Новоселье в новостройке: что может омрачить праздник

Не секрет, что покупка квартиры в новостройке всегда связана с риском. Даже те компании, которые десятилетиями занимают почетное место на рынке городского жилья Москвы и области порой совершают ошибки, расплачиваться за которые приходится покупателю.
А если договор заключен с недобросовестным девелопером, то покупка квартиры может обернуться кошмаром. Какие опасности подстерегают покупателя при покупке квартиры в новостройке, выясним в этом материале.
В последние годы новостройки Москвы и области пользуются большим спросом. И это не удивительно, ведь если сравнивать квартиру на первичном и вторичном рынке, то первый вариант имеет ряд явных преимуществ: современная планировка, высокие потолки, просторные комнаты, отдельная гардеробная комната, большая кухня, лоджия, балкон, парковка, стеклопакеты, два лифта (пассажирский и грузовой). Но, это** одна сторона медали, а другая выглядит куда менее привлекательной. Новоселы часто жалуются на состояние квартиры, которую в итоге они получили в собственность, а также рассказывают о том, сколько времени потребовалось на то, чтобы довести ее до ума и залатать те дыры, которые сделали строители. Поэтому, перед покупкой квартиры стоит знать о неприятных «сюрпризах», которые могут испортить вам праздник.
Даже если вы не стали обманутым дольщиком, есть риск получить на руки квартиру не того метража, не в том крыле здания или не на том этаже. Виной всему — строители, которые выполнили свою работу спустя рукава и построили объект не по проектной документации, а «на глазок». В результате, человек, купивший квартиру на стадии проектирования объекта или строительства, получает на руки совсем другой «продукт». Конечно, процент таких казусов ничтожно мал, и если это случается, то девелопер делает перерасчет. «Зачастую метраж квартиры отличается от того, что прописан в договоре. Может быть как больше, так и меньше метров. В первом случае покупателю приходится доплачивать за лишние метры уже по другой, рыночной стоимости дома, сданного в эксплуатацию. Во втором же случае, покупателю возвращают деньги за недостающие метры, но по первоначальной цене», - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
Поэтому следует пристально изучить документы. «Площадь квартиры, указанная в свидетельстве о праве собственности, всегда меньше, чем зафиксированная в договоре о приобретении квартиры», - отмечает Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки». При этом стоит помнить, что в договоре указана проектная площадь квартиры, которая включает в себя: общую площадь самой квартиры, балконов, лоджий, веранд и террас (с понижающими коэффициентами: для лоджий – 0, 5, для балконов и террас – 0, 3, для веранд и холодных кладовых – 1). Реальная (фактическая) площадь уточняется после обмеров БТИ. В итоге, в площадь квартиры включают: площади ее помещений, встроенных шкафов, лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с теми же понижающими коэффициентами, что и в договоре.
«По уточнениям БТИ фактическая площадь может оказаться меньше илиш больше проектной – таковы особенности строительства, поэтому, цена квартиры в договоре, может быть скорректирована, - подытоживает Анна Соколова. - Но государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется с учетом данных именно кадастрового (технического) паспорта. В этом паспорте площадь квартиры указывается без учета площадей балконов, лоджий, веранд и террас, что соответствует требованиями п. 5 ст. 15 ЖК РФ. И получается, что площадь квартиры, указанная в свидетельстве о праве собственности, меньше, чем в договоре на приобретение квартиры. Но права покупателя не нарушаются, поскольку фактическая (реальная) площадь приобретенной покупателем квартиры в любом случае остается неизменной и включает общую площадь самой квартиры, балконов, лоджий, веранд и террас».
Просчеты с метражом квартиры могут быть связаны не только с халатностью строителей, но и с неправильными обмерами БТИ. В этом случае, расхождения в метраже квартиры, незначительны, с такими огрехами сталкиваются практически все застройщики. Специалисты рынка городской недвижимости отмечают, что волноваться не стоит, т.к. разница в метраже ничтожна, и она полностью компенсируется, т.к. данное расхождение фиксируется в акте приема квартиры, который подписывает обе стороны.
Покупая квартиру в новостройке, покупатель рискует не только квадратными метрами в квартире, но и всей жилплощадью. Например, строительная компания решила увеличить этажность объекта. По закону, застройщик должен согласовать данный шаг с администрацией города, а если этого не произойдет и дом будет построен, то в будущем данные площади могут быть признаны незаконным и подлежащими сносу.
Еще один риск, который может возникнуть при покупке квартиры на первичном рынке — некачественные коммуникации — например, отсутствие электрики в квартире или плохой напор воды. Такие проблемы чаще возникают на малоосвоенных территориях Московской области, в то время как в Москве покупатели квартир в новостройках с такими проблемами сталкиваются реже. Чаще всего, общее впечатление от нового дома в столице портит неработающий лифт. Однако это скорее искусственное создание неудобства, т.к. новоселы, активно занятые ремонтом, всячески нарушают правила пользования пассажирским лифтом и используют его для перевозки строительных материалов, вес которых, порой выходит за рамки возможной массовой нагрузки на лифт, что приводит к его поломке.
По мнению Алексея Шмонова с такого рода проблемами могут столкнуться покупатели квартир в новостройках не только Подмосковья, но и Москвы. «Дело в том, что застройщик, в основном, следит за выполнением большого объема работы, а не за качеством проводки, воды, лифта и так далее, - отмечает он. - В ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» говорится о том, что застройщик несет ответственность за сданный объект и в течение 5 лет со дня сдачи объекта обязан устранять неисправности, обнаруженные при эксплуатации квартиры. Единственное «но» - вам придется доказать вину застройщика, что зачастую не так уж и просто».
В свою очередь Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечает, что участник долевого строительства, в случае обнаружения каких-либо неполадок, вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В том случае, если выявленные недостатки не были устранены застройщиком в установленный срок, покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать от девелопера возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.
Для того чтобы новоселье состоялось и оно не было омрачено рядом неприятных сюрпризов эксперты советуют обратить пристальное внимание на договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
«Прежде чем, подписывать договор, необходимо проверить компанию-застройщика: лицензию, план строительства (если были внесены изменения – требуйте и их), соответствие плана с уставами вышестоящих инстанций, проверить сам участок под строительство, есть ли у девелопера разрешение на строительство», - резюмирует Алексей Шмонов.
Автор: Ирина Михайлова
Ссылка на статью: http://move.su/articles/486/