Договор управления имуществом: правовые вопросы

Экономическая суть договора управления имуществом (далее – договор) сводится к тому, что все хлопоты по управлению имуществом и получению дохода собственник, который может быть не совсем компетентным в этих вопросах, передает профессионалу – субъекту предпринимательства. В результате имущество приносит собственнику «легкий» доход, а управитель получает прибыль, занимаясь бизнесом.
Рассмотрим в консультации правовые аспекты договора и выясним, можно ли предпринимателю-единщику передать в управление недвижимое имущество, не нарушив требования пп. 291.5.3 Налогового кодекса (далее – НК).
Определение и существенные условия договора
По договору одна сторона (установитель управления) передает другой стороне (управителю) в управление имущество на определенный срок, а другая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах установителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ч. 1 ст. 1029 Гражданского кодекса, далее – ГК). Например, физическое лицо, имеющее в собственности здание, передает его в управление агентству недвижимости, которое осуществляет действия по его управлению (вправе сдать его в аренду, продать и т. п.). При этом агентство недвижимости самостоятельно находит арендаторов или покупателей и заключает с ними договоры как управитель.
Агентство недвижимости получает от физического лица плату за свои услуги по управлению, а физическое лицо получает выгоду (платежи от сдачи в аренду помещения, от продажи здания или иного использования недвижимости).
Поскольку собственник имущества получает от управителя услуги по управлению его имуществом, то договор управления всегда является оплатным (собственник имущества оплачивает управителю его услуги) и в нем участвуют как минимум два лица (собственник имущества и управитель).
Собственник имущества может выступать одновременно установителем управления и выгодоприобретателем, но установитель управления может указать в договоре и иное лицо, получающее выгоду от передачи имущества в управление. Тогда это будет договор в пользу третьего лица. При этом управитель не может быть выгодоприобретателем (ч. 3 ст. 1033 ГК).
Передать в управление можно любое имущество за исключением денежных средств (т. е. предметом управления может быть предприятие как единый имущественный комплекс, недвижимая вещь, ценные бумаги, имущественные права и другое имущество).
Обратите внимание: передать в управление можно только отделимое имущество. Например, нельзя передать в управление часть комнаты. Таким образом, предметом управления может быть любая недвижимость, в том числе, как сказано выше, и предприятие как единый целостный комплекс (ч. 1 ст. 1030 ГК).
Можно ли передать в управление имущество, которое уже сдано в аренду или находится в залоге? Действующее законодательство не запрещает этого. Однако управитель должен быть осведомлен о таком факте (ч. 2 ст. 139 ГК).
Существенными условиями договора является наличие (ст. 1035 ГК):
• перечня имущества, которое передается в управление;
• информации о размере и форме платы за управление.
Расчеты по договору управления имуществом осуществляются на отдельном банковском счете, который целесообразно указать в договоре. Также управитель имущества обязан вести отдельный учет имущества, полученного в управление, и учитывать его на отдельном балансе (ст. 1030 ГК).
Срок и форма договора
В договоре нужно указать срок, на который имущество передается в управление. Если такой срок не указан, то по умолчанию считается, что договор заключен на 5 лет (ч. 1 ст. 1036 ГК).
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора после окончания срока его действия он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях (ч. 2 ст. 1036 ГК).
Договор управления недвижимым имуществом заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 1031 ГК).
Установитель управления и управитель
Установителем управления имуществом может быть только его собственник, за исключением случаев, когда собственником является малолетнее лицо или физлицо, признанное недееспособным – тогда установителем может выступать его попечитель или орган опеки и попечительства (ч. 1, 3 ст. 1032 ГК). По общему правилу переход права собственности на имущество, переданное в управление, не прекращает действие договора управления. Исключение составляют лишь случаи, когда такое имущество взыскивается принудительно (ч. 6 ст. 1032 ГК).
Управителем может быть исключительно субъект предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 1033 ГК). По общему правилу управителем не может быть орган государственной власти, орган власти АР Крым или орган местного самоуправления, если иное не установлено специальным законом (ч. 2 ст. 1033 ГК). Управитель действует без доверенности и несет субсидиарную ответственность по долгам, возникшим в отношении имущества, переданного ему в управление, при условии, если стоимости такого имущества недостаточно для удовлетворения требований кредиторов.
Под субсидиарной ответственностью понимается дополнительная ответственность. Это значит, что кредитор имеет право обратиться за взысканием к субсидиарному должнику только после того, как предъявит требования основному должнику, и только в том случае, если основной должник откажется погасить долг или не ответит в разумный срок на предъявленное ему требование (ст. 619 ГК).
Договор не влечет за собой перехода права собственности от установителя управления к управителю. Управитель получает имущество только в управление, и его действия в отношении переданного в управление имущества ограничены договором и законом. Согласно ГК управитель может отчуждать имущество, заключать в отношении него договор залога только с согласия установителя управления (ч. 1 ст. 1037 ГК).
Действующее законодательство особо не регламентирует условия договора управления, отдавая это на откуп сторонам договора. Поэтому при составлении договора следует тщательно продумать, какие правомочия передаются установителю управления, какие действия он еще может совершать только с согласия установителя управления.
Все это следует отразить в тексте договора. Например, в договоре можно указать следующее: «Управитель вправе сдавать объект управления в аренду (при условии, что срок аренды не превышает 3 года), использовать его как склад, заключая договоры хранения. Такие действия управитель вправе совершать без предварительного одобрения установителя управления. Управитель также вправе продать объект аренды, передать его в долгосрочную аренду (т. е. на срок, превышающий 3 года), а также передать в залог. Такие действия управитель вправе совершать только с письменного согласия установителя управления. Управитель обязан использовать переданное в управление имущество в соответствии с его целевым предназначением».
Договором управления может быть предусмотрено, что управитель является доверительным собственником имущества. К сожалению, понятие доверительной собственности недостаточно урегулировано действующим законодательством. Из сказанного в ч. 5 ст. 1033 ГК можно сделать вывод, что установитель управления наделяет управителя всеми полномочиями собственника (владение, пользование и распоряжение), которые последний выполняет в рамках закона и договора.
Право доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации согласно Временному положению о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, утвержденному приказом Минюста от 07.02.02 г. № 7/5.
В полной версии статьи так же раскрыты следующие вопросы: документальное оформление, кто заключает договоры в отношении имущества, переданного в управление, платежи по договору управления имуществом, управление имуществом и предприниматели-единщики, выводы. Материал взят из номера журнала "Баланс" №73. http://balance.ua/magazine/archive_detail.php?ID=53944